房地产开发情况问题原因分析1、房产开发速度阶段性减缓四因素:国家宏观调控因素:国家对房地产业采取了宏观调控政策,收紧了房地产开发项目的贷款,国家金融部门对个人房贷条件提高,造成购买力受到影响,二手房抵押贷款扶持政策无法落实。严格控制农用地转为建设用地,从而控制房地产开发的用地,20xx年我区仅出让两宗用地,共70.15亩。房地产开发企业因素:开发企业集约化开发程度不高,竞争力和抗风险能力差。20家开发企业,三级的8家,四级的4家,其余皆为“暂定”。开发企业大多为“项目”公司,规模小,对银行资金依赖性强,开发技术含量低,无法形成集约化、产业化发展态势。一方面,新增房产项目不多,象莲花山庄、金域兰湾(原天安世纪村)等新项目又没有动工。另一方面,部份在建房产项目受挫而停工。华商城,就由于资金无法周转而停工。华商城、农贸市场和东湖豪门三项目先后停工,这三个项目的总投资为3.5亿元(超过20xx年全区完成投资额),建筑面积为25万平方米(占20xx年我区完成建筑面积的四分之一强)。房地产市场需求因素:一方面,房产市场日趋饱和。另一方面,就商品房结构而言,各类商品房投放比例不合理,住宅产品单一。已建成和在建的住宅小区,销售情况较好,但商业用房配套过多,而公共设施配套档次低,不仅导致商业用房空置,而且影响住宅环境,没有精品小区。另一方面,住宅产品单一,抑制了多层次需求。区内10多个小区,类型单一,不仅加剧了销售竞争,同时也抑制了不同层次的需求,减缓了商品住宅的发展步伐。政府管理因素:市场消费相关政策法规不完善,二级市场受抑制。当前,有关商品房架空层、车库、车位等附属用房面积分摊及产权归属、房屋维修资金的收缴、中介合同文本等缺乏统一的规范和相应的规定,造成诸多纠纷,影响市场健康发展。抵押手续繁琐,交易过程税费过高等从根本上抑制了二手房交易市场的发展;由于缺乏完善的管理和制约机制,致使出租户不愿办理租赁登记备案。农贸市场由于“标高”问题,停工一年多,正恢复动工。2、住宅房价格上扬,原因有三:一是由于土地储备和“招、拍、挂”等制度的实施,在短期内推动地价上涨,而引起房价上扬;二是新建住宅成本上升,包括小区环境的营造、新型建筑材料以及“小康型”住宅的出现;三是因为“炒房”。一方面受温州购房团的影响;一方面开发区内房产中介增多,有的中介也参与炒房,另有一些私人介入,从中进行房地产投机。3、商业用房空置多的两个主要原因:一是新区人口聚集不够,市场不旺,目前新区居住人口仅1.2万人;二是商业用房与住宅比例不合理,商业用房比例过高,商业用房与住宅比例为1:8。
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