南京鼓楼老旧小区长效管理调研报告

陆婷婷

（南京师范大学 社会发展学院，江苏 南京 210097）

关键词：物业管理；老旧小区；社区民主自治；长效管理

摘 要：城市房屋改造正在各大城市进行中，对老旧小区的出新管理是当前政府工作的重头，本文通过对南京鼓楼区 老旧小区出新改造中的问题进行调研，发现出新后进驻小区的物业公司没有办法良性运行，纷纷要求撤出，老旧小区面临 不断“出新——破损——脏乱差——再出新”的恶性循环。通过调研，我们得知民主自治式的“准物业管理”只是过渡， 在现实运作中遇到了不少的问题，引入物业管理企业管理老旧小区是房产物业的发展方向。要解决物业公司的良性运行问 题，不光要完善政府的立法、执法、指导监督等职能，还要有具体相关措施出台。

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2008）08-0104-02

一、鼓楼区老旧小区出新及长效管理基本情况介绍

南京市城市房屋建设和人口都相对集中，中心城市以80年 代旧城改造开发建设的房屋为主，这些房屋在建设初期往往还没 有引入城市规划和物业管理等现代城市建设理念，所以规划不到 位，生活设备配套不完善，工程质量良莠不齐，房屋比较陈旧， 机关、学校、部队、商业区和工厂散落在各个小区内。这些小 区相对于新建的全封闭的有标准的保安保全保洁小区而言，是 “老”和“旧”的。近几年来，出于城市建设上一台阶以及南京 城市地产建设深度开发等目的，鼓楼区政府针对老旧小区的房屋 管理问题采取新的整改措施——即“出新＋物管”。“出新”是 指给老旧小区进行面上的建设；而“物管”是指给出新后的老旧 小区提供“准物业管理式”的保洁保安保修保无违建的长效管 理。当前鼓楼区老旧小区的“出新”和“管理”是分开的，由政 府先“出新”，再由物业管理企业进行“管理”，实在无法引入 物业管理企业的出新小区则由居民委员会代管或者社区居民民主 自治。

2006和2007两年，鼓楼区政府陆续出新了21个小区，并给各 个出新小区引入物业管理企业。由于地产开发商不愿意以低利润 改造老旧小区，一般居民又普遍存在“搭便车”心理，小区出新 的主体责任方以及费用支付都由政府买单。2007年一年政府共投 入改造资金约2500余万元，其中市级财政拨款1750多万元，区级财 政投入750多万元。政府将这些钱主要用于拆除违建、道路翻修、 新建车棚、增设小区平面图和文明公约告示栏、新做宣传栏、 安装交通安全标志标识（例如限速牌、警示牌、反光镜、减速带 等）、配备垃圾桶和保洁车辆、购买消防灭火器等。出新后，小 区的公共秩序有明显的好转，环境更加整洁，小区的绿化得到养 护，房屋维修得到保证，房屋资产明显保值增值。

政府在小区建设上下了很多功夫，已经取得了明显成效，余 下的问题就是如何使得这美好的环境能够保持下去，这需要依靠 “长效管理”来解决。目前，2006和2007两年出新的21个小区中， 14个小区有六家物业管理企业进驻，其中三家比较大；5个小区由 社区自管，还有1个小区继续单位自管，余下1个小区物业管理企 业已经退出。据了解，三家较大的物业管理企业每年皆亏损10多 万，其他小企业情况也不好。尽管出新时政府给每个小区预留了 10万元的管理启动金，但是依然无法解决物业管理企业第二年自 力更生的目标。一旦物业管理企业撤出必然导致“出新＋物管＋ 再出新”的局面，所以我们需要寻找一些方法来解决老旧小区出 新后物业管理无法正常良性运行的问题。

二、民主自治式的社区管理是过渡，引入物业管理企业是发 展方向

老旧小区出新后“管理”一般采取两种方法：引进物业管理 企业和社区民主自治。根据调研发现，在出新的21个小区中，有6 个小区实行社区自治，一家小区物业管理企业已经撤出，其余的 14个出新小区都是由物业管理企业接管。诚然，在不能够封闭和 无法收取物业管理费用的小区采取社区民主自治的方法比较容易 操作，但其也有局限性。在出新后的老旧小区引入物业管理企业 是最终发展方向，民主自治式的社区管理只能是过渡，因为：

第一，社区居民参与社区自治的意愿比较低，居民的社区主 体意识还没有树立。中国若干年前都是实行“单位社区”模式， 即社区的管理主要由单位来管理，小区居住人都是同一个单位， 只要居住环境出现问题，居民向单位上级汇报，单位就会派人来 解决。所以社区居民有“单位社区自治意识”，习惯于依赖和听 从上级安排，不习惯自己做决定和自己去寻求资源解决问题。在 2008年3月的关于社区志愿者的调研会议上，社区居委会普遍反映 志愿者不能够主动参与社区服务，需要居委会牵头和管理以及安 排人员的活动。社区志愿者都不能够主动参与，更何况是普通的 社区居民。老旧小区居民不希望自己做主，希望“搭便车”