抢抓机遇  迎难而上

为实现城区工业园片区新旧动能转换提供坚实保障的调研报告

梁永春

一、基本情况

城区工业园地块位于青岛农业大学东侧，园区西至长城路，东至青银高速，北至郭庄河，南至虹子河，总占地3683亩。其中核心区位于长城路以东，青银高速以西，秋阳路以南，虹子河以北，总占地1749亩。近年来，由于传统产业市场竞争力下降等原因，城区工业园内多数企业产出、效益很低，土地税收贡献率低。目前园区内各类企业共有100余家，园区企业纳税总额逐年减少，其中2010年纳税约1.8亿元，截至2017年纳税约1亿元，对地方经济的贡献度逐年下降，每亩年税收贡献率仅为6万元。鉴于此，位于城区重要位置的城区工业园已到了急需转型升级的时期，需尽快实施“腾笼换鸟”，重新布局，采取多种形式腾出厂房、土地，承载战略新兴产业和高新技术企业。

1、园区基本情况

园区共占地3683亩，目前企业及个体共占地141宗。其中：出让地77宗、1663亩，集体地64宗、1170亩（含百埠庄旧村址）。按照最新城市规划园区科研商业工业混合用地1099.5亩，商业商务混合用地335.3亩，商业用地109亩，居住用地656.8亩，商住用地331亩，公建配套417亩，道路及绿地734.4亩。

2、核心区基本情况

核心区共占地1749亩，企业及个体共占地52宗。其中：出让地41宗、1018亩，集体地11宗、248亩。按照最新城市规划核心区科研商业工业混合用地992亩，商业商务混合用地227亩，公建配套173.7亩，道路及绿地356.3亩。

二、项目优势

深入贯彻落实中央关于“新旧动能转换”的战略部署，按照国家特色小镇的相关政策，将创新创业作为城区工业园进行升级改造的产业核，争取构建创新创业交易云平台，逐步实现产城融合、职住平衡的城市生态圈，形成新的城市发展单元。坚持聚合顶级科教创新资源和“生产更优好、生态更优美、生活更优质”的发展理念，打造涵盖生活服务、产业服务的全面综合性服务体系，科技创新集聚、创投资本入驻、商务休闲生态、产居一体化的新型融合的双创“特色小镇”。

本项目的建设在改善城阳区产业配套服务设施，提高综合服务水平，满足产业服务需求的同时，有效促进城阳区相关产业的可持续发展。

1.有利于提高居民收入和增加当地财政收入；

2.有利于调整城阳区产业结构，实现当地人才、科技、经济的跨越式发展；

3.有利于推动城阳区产业的升级换代；

4.有利于促进青岛市北部地区的建设发展。

通过产业园的升级改造，建立多种多样的合作模式，将实现新的更高的产业定位。

三、不利因素

1、受国家重视创业、创新产业发展的影响，各地政府加大了发展创业、创新产业的力度。特色小镇投资动辄上亿元，多则数十亿元上百亿元。由于投资巨大，目前只有少数能维持收支平衡，多数园区在短期内难以实现盈利。

同时，有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的经营产生或多或少的影响。本项目处在青岛市城阳区，周边的大型综合性生态文化设施尚属空白，虽然近距离竞争的对手较少，又有良好的区域条件，但存在市场培育的问题，项目设计之时要进行充分的市场调研和分析。

2、我国与投资有关的建设程序和法律制度相比较外商投资法律环境来讲，还是属于不完善。所以在国内投资缺乏完善的法律法规与强有力的法律保护,使得投资决策中侵犯知识产权、不平等竞争与长官意志的行为屡屡发生，因此存在一定的隐形风险。

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